PHÂN BIỆT: HỢP ĐỒNG PHỤ - PHỤ LỤC HỢP ĐỒNG - HỢP ĐỒNG SỬA ĐỔI, BỔ SUNG HỢP ĐỒNG!

ĐẶT VẤN ĐỀ: Ngày 02/01/2019, A và B, ký kết Hợp đồng mua bán 01 Căn hộ chung cư (Tạm gọi là Hợp đồng số 01/MBCH), trong Hợp đồng có thỏa thuận rõ về giá Căn hộ 03 tỷ đồng, thời hạn giao Căn hộ là trước ngày 01/02/2019..... Và một số điều khoản khác. Đến ngày, 10/01/2019, A và B thống nhất sửa đổi điều khoản về giá cả, từ 03 tỷ đồng, xuống còn 2,8 tỷ đồng. Các bên đã quyết định lập Phụ lục Hợp đồng, để ghi nhận việc sửa đổi vừa nêu. Câu hỏi đặt ra là: Việc lập Phụ lục Hợp đồng, trong trường hợp này có thật sự chuẩn xác?? Bài viết này, Tác giả sẽ phân tích và trả lời các khía cạnh pháp lý có liên quan!

I. Hợp đồng Phụ

Điều 402 Bộ luật Dân sự năm 2015 (Từ đây để ngắn gọn, Tác giả chỉ viện dẫn Điều luật, mà không ghi Văn bản luật, và được hiểu đó là các Điều luật trong Bộ luật Dân sự năm 2015) không định nghĩa hay đưa ra khái niệm về nội hàm của Hợp đồng phụ, mà chỉ khái quát dựa trên hiệu lực pháp lý, để quy định: Hợp đồng chính là Hợp đồng mà hiệu lực không phụ thuộc vào Hợp đồng phụ; Hợp đồng phụ là Hợp đồng mà hiệu lực phụ thuộc vào Hợp đồng chính.

Ví dụ 1:

Ngày 02/01/2019, A và B, ký kết Hợp đồng mua bán 01 Căn hộ chung cư (Tạm gọi là Hợp đồng số 01/MBCH), trong Hợp đồng có thỏa thuận rõ về giá Căn hộ 03 tỷ đồng, thời hạn giao Căn hộ là trước ngày 01/02/2019..... Và một số điều khoản khác. Đây là Hợp đồng chính, nó có hiệu lực độc lập, là một quan hệ pháp luật về mua bán căn hộ.

Ví dụ 2:

Khi ký Hợp đồng mua bán căn Hộ nêu trên, vì trong Căn hộ có các tài sản khác như: Tivi, tủ lạnh, bàn ghế ...... Nên A và B có ký kết thêm một Hợp đồng phụ (Nói rõ là Hợp đồng phụ của Hợp đồng mua bán Căn hộ), để mua bán các tài sản hiện hữu trong Căn hộ này. Thì Hợp đồng này, được coi là một Hợp đồng phụ của Hợp đồng mua bán Căn hộ. Và nếu vì lý do nào đó, Hợp đồng mua bán Căn hộ không phát sinh hiệu lực, không thể thực hiện được, thì Hợp đồng phụ này, cũng vì thế sẽ không được thực hiện, không phát sinh hiệu lực.

Nói thì đơn giản vậy - Nhưng đây là vấn đề có ý nghĩa thực tế to lớn:

Ví dụ 3:

Như trường hợp trên, A ký bán Căn hộ cho B (Hợp đồng chính), sau đó A ký Hợp đồng bán các tài sản trong Căn hộ cho B. Vì A nghĩ, là B đã mua Căn hộ của mình, nên đã bán các tài sản trong Căn hộ với giá rẻ như cho, gọi là ưu đãi. Nhưng nếu vì một lý do nào đó, nếu Hợp đồng mua bán Căn hộ không phát sinh hiệu lực, hay bị hủy bỏ, không thể thực hiện - Thì:

(i) Trường hợp 1: Nếu các Bên không nói rõ Hợp đồng mua bán các tài sản trong Căn hộ là một Hợp đồng phụ, nghĩa rằng nó là một Hợp đồng độc lập không phụ thuộc vào hiệu lực của Hợp đồng mua bán căn hộ. Thì B vẫn có quyền yêu cầu A giao các tài sản trong Căn hộ, theo Hợp đồng đã ký. Và như vậy, thì A sẽ rất thiệt thòi. Vì vốn dĩ A bán tài sản trong Căn hộ với giá rất rẻ, vì nghĩ B mua Căn hộ của mình.

(ii) Trường hợp 2: Nếu các Bên đã nói rõ Hợp đồng mua bán các tài sản trong Căn hộ là một Hợp đồng phụ, nghĩa rằng nó là một Hợp đồng có hiệu lực phụ thuộc vào hiệu lực của Hợp đồng mua bán căn hộ. Thì B không có quyền yêu cầu A giao các tài sản trong Căn hộ, theo Hợp đồng phụ đã ký. Vì hợp đồng chính không phát sinh hiệu lực, bị hủy ...... Và rõ ràng như vậy, là đã bảo vệ được quyền lợi chính đáng cho A.

II. Phụ lục Hợp đồng

Theo quy định tại Điều 403, thì: Hợp đồng có thể có phụ lục kèm theo để quy định chi tiết một số điều khoản Hợp đồng.

Ví dụ 4:

Như trường hợp trên, A ký bán Căn hộ cho B (Bao gồm luôn cả các tài sản hiện có trong Căn hộ) với giá trọn gói là 03 tỷ. Và để quy định chi tiết tài sản mua bán, bao gồm cả những tài sản hiện có trong Căn hộ, thì các bên sẽ lập một phụ lục, liệt kê cụ thể các tài sản hiện có trong Căn hộ, ví dụ: máy giặt, quạt điện, bàn, ghế ......

Như vậy, Chúng ta có thể hiểu nôm na, bản chất của Phụ lục Hợp đồng là mô tả, diễn giải, liêt kê mang tính làm rõ, chi tiết hóa của một vài điều khoản Hợp đồng - Do đó, nó không phải là một văn bản mang hàm ý để thay đổi, bổ sung nội dung Hợp đồng chính - Cho nên, khi muốn sửa đổi, bổ sung Hợp đồng đã ký, mà lại đi soạn Phụ lục Hợp đồng là không chuẩn xác, là sai về mặt hình thức pháp lý.

Điều 403.1 đã quy định rất rõ: Nội dung của Phụ lục Hợp đồng không được trái nội dung Hợp đồng. Do đó, nếu Phụ lục Hợp đồng có nội dung trái với Hợp đồng thì nó không có giá trị pháp lý. Mặc dù Điều 403.2 có quy định "Chữa cháy" giúp cho các Bên rằng: Trường hợp các Bên chấp thuận nội dung của Phụ lục Hợp đồng, có nội dung trái với Hợp đồng, thì coi như Hợp đồng đã được sửa đổi.

Nhưng điều đó có một rủi ro pháp lý vô cùng lớn, đó là Phụ lục Hợp đồng mà trái với Hợp đồng, chỉ có giá trị khi các Bên cùng chấp thuận sự trái đó. Như vậy khi có tranh chấp, một Bên họ có thể không chấp nhận sự trái đó, và Chúng ta không thể lý giải suy đoán rằng: Vì Họ đã ký Phụ lục, đương nhiên họ chấp nhận, bới Họ có thể phản biện rằng: Họ không biết, không nhận ra như thế là trái. Hơn nữa cách hành văn của Điều 403, tinh thần của Nhà làm luật phải được hiểu: Phụ lục Hợp đồng nếu trái Hợp đồng là không có hiệu lực. Trừ khi có sự chấp thuận. Như vậy cái gọi là chấp thuận này phát sinh sau.

III. Hợp đồng sửa đổi, bổ sung Hợp đồng

Theo quy định tại Điều 421, các Bên trong quá trình giao kết, thực hiện Hợp đồng có thể sửa đổi Hợp đồng trong các trường hợp: (i) Do các Bên cùng thỏa thuận sửa đổi; Và (ii) Khi có hoàn cảnh thay đổi buộc phải sửa đổi Hợp đồng theo quy định tại Điều 420.

Tuy nhiên cũng cần lưu ý rằng: Đối với Hợp đồng vì lợi ích của Người thứ ba, theo quy định tại Điều 417, thì các Bên không có quyền sửa đổi, hủy bỏ Hợp đồng, trừ khi được Người thứ ba đó đồng ý.

Và từ phân tích của mục II nêu trên, cũng như quy định tại Điều 421.3, Chúng ta phải hiểu rằng: Chỉ có Hợp đồng mới (Đủ tư cách đương nhiên) để sửa đổi Hợp đồng.

Ví dụ 5:

Ngày 02/01/2019, A và B, ký kết Hợp đồng mua bán 01 Căn hộ chung cư (Tạm gọi là Hợp đồng số 01/MBCH), trong Hợp đồng có thỏa thuận rõ về giá Căn hộ 03 tỷ đồng, thời hạn giao Căn hộ là trước ngày 01/02/2019..... Và một số điều khoản khác. Đến ngày, 10/01/2019, A và B thống nhất sửa đổi điều khoản về giá cả, từ 03 tỷ đồng, xuống còn 2,8 tỷ đồng. Thì các bên cần phải lập một Hợp đồng có tên gọi: HỢP ĐỒNG SỬA ĐỔI "HỢP ĐỒNG SỐ 01/MBCH" - MÀ KHÔNG phải lập Phụ lục Hợp đồng.

Cũng xin lưu ý thêm rằng: Hợp đồng ban đầu theo hình thức nào, thì Hợp đồng sửa đổi phải theo hình thức đó: Ví dụ Hợp đồng mồm sửa Hợp đồng miệng; Hợp đồng có Công chứng sửa Hợp đồng có Công chứng. Tức là không có chuyện lập một Hợp đồng bằng Văn bản ký tay, để đi sửa Hợp đồng đã Công chứng!